なんとか550万円で戸建てを購入し、
いよいよ不動産投資がスタートした。
「ここからは安定していく」
そう思っていた。
でも現実は、そんなに甘くなかった。
購入直後は「やり切った感」と安心感があった
購入はちょうどクリスマス頃。
その前後で、不動産屋提携の保険会社で
火災保険にも加入した。
正直、内容はよく分かっていなかったけど、
とりあえず入っておけば安心
という気持ちだった。
何か一つ、大きなことをやり切ったような感覚もあった。
仲介会社と現地で打ち合わせ（雨の年末）
購入後すぐ、賃貸仲介会社に連絡して
物件を見てもらうことにした。
- 家賃はいくらでいけるか
- どこを修繕すべきか
仕事終わりに現地で待ち合わせ。
年末で、しかも雨。
車も多くて少し遅れてしまったけど、
事前に連絡していたので大きな問題にはならなかった。
今思えば、あの頃はこういう細かいところにも
ちゃんと気を回していた気がする。
外観は暗くてよく見えなかったけど、
室内を確認してもらった結果、
👉「6万8000円でいけますね」
と言ってもらえた。
修繕のスタートで、すでに無駄をやり始めていた
修繕の話になったとき、
- 床の補強
- エアコン用コンセントの増設
このあたりは必要な修繕だった。
ただ、その後は
👉「なんとなく気になるから直す」
という判断が増えていった。
今思えば、ここが最初のズレだったと思う。
最初の工務店で、ちょっとやられた
最初に依頼した工務店では、
- 細かい追加費用
- 説明不足
があって、正直違和感があった。
床下収納の部分を開けておくだけで追加費用が発生したり、
「これ普通なのか？」
と疑問に思うこともあった。
今思えば、
👉知識がない状態で業者に任せる怖さ
をこの時に経験したんだと思う。
一番怖かったのは「原因不明の雨漏り」
購入時からあった雨漏り。
最初の工務店は
湿気の凍結が原因では？
と言っていたが、
結局原因は特定できなかった。
当時の自分は、
👉専門家がそう言うならそうなんだろう
と受け入れるしかなかった。
でも内心はかなり不安だった。
2社目でやっと原因特定
別の工務店に依頼したところ、
- ベランダの排水
- エアコンの穴
が原因だと分かった。
修繕後は、雨の翌日でも問題なし。
👉このとき初めて「業者選びで結果が変わる」と実感した
修繕費は想像以上にかかった
振り返ると、
- 修繕費：約83万円
- 消耗品：約41万円
👉合計120万円以上
550万円で購入した物件に対して、
かなりの追加費用だった。
しかもその中には、
👉今思えばやらなくてもよかった修繕
も多かったと思う。
DIYで節約したけど、限界もあった
できることは自分でやった。
- ドアノブ交換
- 照明設置
- 手すり取り付け
- 網戸の張り替え
ネットを見ながら何とか形にはできた。
ただ、
👉クッションフロアだけは無理だった
これは結局業者に依頼した。
入居は順調（ここは本当に救いだった）
なんとか間に合わせて、
👉3月1日頃に入居
ここはかなりうまくいったと思う。
正直、この時は
「いけるかもしれない」
と思った。
しかし、ここからトラブル地獄
入居後すぐ、
👉水漏れがあちこちで発生
原因は配管ではなく、
👉パッキンの劣化
古い物件だから当然といえば当然だった。
対応は業者に依頼して、
👉家賃1ヶ月分近くが消えた
再び雨漏り（しかも別の場所）
次は、
👉窓のひさし部分
風でめくれて雨が入り込んでいた。
ここは火災保険を使って修繕。
さらに、
👉お見舞金まで出た
火災保険は「代理店で変わる」
このとき思ったのは、
👉保険は代理店次第
ちゃんと動いてくれる人に当たると
結果が全然違う。
細かいトラブルが一番しんどい
- 洗面台の水漏れ（約2万円）
- その他細かい修繕
一つ一つは大したことなくても、
👉「またか…」
が積み重なっていく。
これが一番きつかった。
1年目は完全に赤字だった
結果として、
👉初年度は約100万円のマイナス
「こんなはずじゃなかった」
とは思った。
それでも、1年を超えたら急に安定した
不思議なことに、
👉1年を過ぎたあたりからトラブルが減った
- 連絡が来なくなる
- 家賃は安定して入る
ここでようやく、
👉「回ってる」という感覚が出てきた
まとめ｜最初の1年が一番しんどい
不動産投資は、
👉買った後が本番
特に最初の1年は、
- 修繕
- トラブル
- 判断ミス
全部まとめて来る。
でも逆に言えば、
👉ここを乗り越えればかなり楽になる
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