不動産投資をやると決めたあと、次にぶつかるのが
「じゃあ、どんな物件を買えばいいのか？」
という問題だった。
正直、この時点ではまだ
“何が正解なのか”は全く分かっていなかった。
それでも、550万円の戸建てを購入するまでにやったこと、
考えていたことを、リアルなまま書いていく。
どんな物件を買うべきか、やっと見えてきた
コンサル（サポート）を受ける中で、
少しずつ「どういう物件を選ぶべきか」が見えてきた。
当時、自分なりに決めていた条件はこんな感じだった。
- ある程度人口がいる自治体
- スーパーや学校が近い立地
- 駐車スペースがある
- 築年数が古すぎない（目安35年以内）
そして、間取りについても
👉ファミリー層が住める広さ（◯LDK）
を意識していた。
理由はシンプルで、
一度入居してくれたら、長く住んでもらえる可能性が高い
と考えていたから。
今思えば当たり前かもしれないけど、
当時の自分にとっては「初めて持った判断基準」だった。
表面利回りという考え方を知った
もう一つ、判断基準として意識していたのが
「表面利回り」だった。
表面利回りは、
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
で計算できる。
今回の物件でいうと、
月6.8万円 × 12ヶ月 ＝ 約81.6万円
これを購入価格550万円で割ると、
👉約14.8％
ざっくりではあるが、
当時は「10％以上あれば一つの目安」と考えていたので、
数字だけ見れば、悪くない条件だった。
毎週のように内見して、感覚が変わっていった
物件はインターネットで探して、
気になるものがあれば不動産屋に連絡。
ほぼ毎週末のように内見に行っていた。
最初の頃は、不動産屋に対して
「自分で住む家を探している」
と、よくわからない嘘をついていた。
投資用と伝えると、
相手にされないんじゃないかと思っていたからだ。
探すエリアは「車で30分圏内」
探すエリアもある程度決めていた。
- 近すぎると人間関係が煩わしい
- 遠すぎると管理が大変
そのバランスを考えて、
👉車で30分くらいで行ける範囲
に絞っていた。
結果的に、これがちょうど良かったと思う。
見まくることで「相場感」が身についた
何件も物件を見ていくと、
少しずつ感覚が変わってくる。
- この地域ならこの価格帯
- この価格ならこの状態
内見に行く前に、
ある程度「中身が想像できる」ようになっていった。
最後の方は、その予想の精度も上がっていたと思う。
あと、売り物件の看板が
やたら目につくようになった。
興味を持ったものが目に入るようになる、
あの現象だと思う。
「売りやすい物件かどうか」も意識していた
不動産屋に教えてもらった中で、
印象に残っているポイントがある。
それは、
👉古い住宅街でも、新築が建っているエリアかどうか
これがあると、
- その地域がまだ“生きている”
- 需要がある
という判断ができるらしい。
つまり、
👉いざ売るときも、相場で売りやすい
ということになる。
値下げされた物件に、もう一度チャンスが来た
そんな中で、不動産屋から連絡が来た。
「前に見た物件、値下げされました」
しかも、
「さらに値下げ交渉もいけると思います」
という話だった。
不動産屋の勢いに押されて、購入を決断
正直、このときはかなり迷っていた。
でも、物件を探していたエリアで同じような条件のものは
- 相場は800万円前後
- それに対して550万円
という価格差は大きかった。
さらに、
👉家賃6.8万円くらいは見込める
という情報もあり、
👉利回り10％以上は出せる
と判断した。
そして、
👉「これを逃したら、次はないかもしれない」
という気持ちもあった。
結果、不動産屋の勢いにも押されて、
550万円で購入申し込みを出すことにした。
家賃相場は「仲介業者に直接聞いた」
ちなみに、家賃相場はネットだけでなく、
賃貸仲介業者にも直接確認していた。
やり方はシンプルで、電話をして
「このエリアで◯LDKの物件を検討しているんですが、
このくらいの家賃で入居つきますか？」
と聞くだけ。
最初はかなり緊張したけど、
2〜3回やればすぐ慣れた。
この方法だと、
👉実際に入居者を案内している人の“リアルな相場”
が分かるので、かなり参考になった。
購入申し込みと、意外と重いルール
購入申し込みは「早い者勝ち」の世界だった。
申し込みを出すと、
👉その物件の交渉優先権がもらえる
ただし、
- 手付金（約10万円）
- キャンセル時の違約金
なども発生する。
自分の場合、これを後から説明されて
少し揉めた。
正直、こういう重要なことは
最初に説明してほしかったと思う。
中古物件で一番怖かったのは「見えないリスク」
中古物件で怖いのは、
👉「現状渡し」
という点だった。
これは、
👉見えていない不具合も含めて引き継ぐ
ということ。
実際、この物件も
雨漏りがあることは分かっていた。
ただ、
- 原因は不明
- 修繕費も読めない
それでも、
👉「なんとかなるだろう」
と思って購入を決めた。
今思えば、かなり甘い判断だったと思う。
融資は住宅金融公庫で通した
今回はローンを使って購入した。
不動産屋経由の銀行もあったけど、
条件を考えて住宅金融公庫を選んだ。
- 事業計画書を自作
- 面談
- 書類提出
正直、かなり手探りだったけど、
なんとか融資を通すことができた。
決済当日は、想像以上に「儀式」だった
決済当日は、銀行に集まって手続きを行った。
- 売主
- 不動産屋
- 司法書士
その場で書類確認や署名をして、
最終的に振込が実行される。
振込が確認された瞬間、
👉「本当に買ったんだな」
と実感したのを覚えている。
約1時間半、ずっと緊張していた。
まとめ｜勢いと不安が入り混じった購入だった
振り返ると、このときの自分は
- 理解していたつもり
- でも不安だらけ
- それでも勢いで進んだ
そんな状態だった。
不動産投資は「冷静な判断が必要」と言われるけど、
実際はそう簡単に割り切れるものじゃない。
むしろ、
👉不安と期待が混ざったまま進む
それがリアルだと思う。
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